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姚志斗律师

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姚志斗律师委托合同案例:委托代建合同违约金过高可以调整吗?

作者:姚志斗  来源:找法网   日期:2020年01月07日

案情简述:2011年9月6日,A市国土资源局对国有建设用地使用权挂牌出让,B公司依法竞得上述宗地。2011年10月31日,B公司作为受让人与出让人A市国土资源局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》,该合同主要约定:本合同项下出让宗地44号;宗地面积69988.72平方米;地块用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地,出让人同意在2011年11月1日前将宗地交付受让人,交付现状土地条件为地面无建筑物、土地利用现状;出让价款为58600000元;受让人同意建设项目在2012年4月18日之前开工,在2014年4月17日之前竣工,受让人不能按时开工,应提前30日向出让人提出延建申请,但延建期限不得超过一年;补充条款为:依据宗地挂牌须知,该宗地竞得人须承担无偿代建项目,无偿代建内容包括市政道路两条、安置房42000平方米、商业门面房5500平方米、廉租房12248平方米和24496平方米公租房;为保证代建项目的顺利实施,受让人缴纳的土地竞买保证金高于土地成交价款部分直接转为代建项目履约保证金,土地成交后转人民政府监督使用;代建的道路和廉租住房、公共租赁住房、安置房、商业门面房等均由受让人无偿负责建设,涉及的所有费用均由乙方支付;代建项目的建设、监督管理、责任纠纷、交付验收和保证金退还等具体事宜,由受让人与人民政府另行签订合同约定;本条款与宗地国有建设用地使用权出让合同一并执行。2011年11月2日,人民政府(以下为合同甲方)依据上述合同授权与B公司(以下为合同乙方)签订一份《无偿代建合同》,对上述无偿代建工程项目进一步作了明确约定,主要内容为:乙方在44号宗地内需建设建筑面积42000平方米安置房、5500平方米商业门面房,具体户型、套数由甲方与乙方另行协商解决;建设建筑面积12248平方米廉租住房(必须为50平方米以下户型)、24496平方米公共租赁住房(必须为60平方米以下户型);开工及交付时间为:若乙方在宗地内分期开发建设商品房,其配建的道路和廉租住房、公共租赁住房、安置房、商业门面房必须与该地块乙方首期商品房同时开工,同期交付人民政府,但在该宗地开工之日起24个月内乙方必须将配建的道路和房屋全部交付;违约责任为:本合同与44号宗地出让合同一并执行,乙方无权单独解除本合同,如因工期、质量等原因,乙方配建所有房屋未能与该宗地首期商品房同时交付或在该宗地开工之日起24个月内,乙方未能将配建的道路和房屋全部交付,每延期一天,乙方应向甲方支付该宗地出让价款总额1‰的违约金,且乙方必须继续履约;乙方违反约定的建设标准的,应向甲方支付差价(评估确定)并按所涉房屋总造价的20%支付违约金;甲方负责配建道路地上部分的拆迁任务及费用,乙方负责地下管线的迁移任务及费用。上述两份合同签订后,被告按照合同约定,于2012年9月5日,对44号宗地建设项目开工,后因企业资金困难,造成工程停滞,至今未按合同约定向原告交付相应的房屋及道路设施等。2014年12月18日,原告向法院提起诉讼。

北京市京师律师事务所高级合伙人姚志斗律师认为:原告基于A市国土资源局的授权,为履行A市国土资源局对国有土地44号宗地出让合同,与受让人B公司签订的《44号无偿代建合同》,是该地块国有土地出让合同的组成部分,其内容不违反法律法规的强制性规定,应确认为有效合同。B公司应当按约将合同项下的廉租住房、公共租赁住房、安置房、商业门面房等建筑及配建道路设施按期建成交付原告。由于被告自该项目开工日2012年9月5日至今未能履行交付义务,已构成违约。根据上述合同约定,涉案建设项目应当自开工后24个月内交付,因此,B公司应当自2014年9月6日起,向人民政府承担逾期交房的违约责任。因为B公司同意向原告交房,仅对违约的原因提出了抗辩,其抗辩理由主要认为造成不能如约履行交房义务的原因在于原告未及时拆迁建设用地内的建筑物。双方在合同中约定“每延期一天乙方应向甲方支付该宗地出让价款总额1‰的违约金”,而涉案宗地的合同出让价款为58600000元,即每延期一天的违约金应为58600元。现被告提出该合同约定的违约金标准过高,对过高部分的违约金法院不应支持。根据合同法关于约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求予以适当减少的规定,现原告对其实际损失情况并未举证证明,不能确定其损失与双方约定的违约金相当的事实客观存在,鉴于涉案工程项目为无偿代建,并非获利项目等因素,可酌情下调被告逾期交房的违约金。

法院判决:一、被告于本判决生效之日起30日内将《44号无偿代建合同》项下的廉租住房、公共租赁住房、安置房、商业门面房等建筑及配建道路设施交付原告;二、被告于本判决生效之日起30日内支付原告人民政府逾期交房违约金,具体计算为:以合同出让价款58600000元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准、自2014年9月6日起计算至前项确定的交付义务全部履行之日;三、驳回原告人民政府的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


 
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