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姚志斗律师

     姚志斗,北京市京师律师事务所合伙人律师,京师律师事.. [详情]

北京京师姚志斗律师团队

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律师随笔

姚志斗律师案例:购买房屋被抵押出卖人要承担赔偿责任?

作者:姚志斗  来源:找法网   日期:2020年01月17日

案情简述:2012年11月1日原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《商铺买卖合同》,约定出卖人同意将A号铺转让给买受人,房产用途为商业,买受人已经核实产权相关文件记载信息,并同意在此状况下签订买卖合同;出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷,如因此造成买受人损失的,由出卖人承担全部赔偿责任;合同交易价款为人民币430000元(以下均为人民币),买受人于2012年11月12日前支付215000元,2013年5月1日前支付107500元,2013年10月31日前支付107500元;买受人同意由出卖人或由出卖人指定的管理公司统一经营本合同商铺物业,经营管理公司将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、统一经营管理,以提升本合同商铺物业的市场价值,委托统一经营期限至2015年5月1日止;出卖人及其指定经营管理公司承诺与承租人签署的租赁合同期限不会超过统一委托经营期限;出卖人承诺在本合同签订之后180个工作日内由出卖人为买受人办理商铺房地产权证,买受人应在收到出卖人通知后三个工作日内协助配合出卖人办理相关办证手续;如出卖人未按上述规定期限办理房地产权证,按逾期时间长短,分别处理(即以下两点不合并执行),(1)逾期在60日之内(含60天),自逾期之日起,出卖人按合同交易价款每日1‰的标准向出卖人支付违约金,本合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权单方面提出解除本合同,若买受人选择解除本合同的,出卖人应按合同交易价款20%向买受人支付违约金,若买受人选择继续履行本合同的,本合同继续履行,出卖人自逾期办证之日起按交易价款每日千分之1.5向买受人支付违约金;买卖双方均同意于2013年5月1日前,该商铺装修完成后由双方完成交付确认,卖方应以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。合同还约定了双方的其他权利义务。后原告向被告陆续向原告支付购铺款合计322500元,律师公证费1380元,综合税费7800元。此后,因涉案商铺被被告抵押,无法办理房地产证,故原告未再继续向被告支付购房款。该房产于2010年4月30日办理抵押登记,2011年2月10日注销抵押登记;2011年2月14日办理抵押登记,2012年3月2日注销抵押;2012年3月21日办理抵押登记,2012年4月9日注销抵押登记;2012年4月11日办理抵押登记,2013年5月29日注销抵押登记;2013年6月24日办理抵押登记,目前仍处于抵押查封状态。上述房产同时因另案被法院多次查封。

北京市京师律师事务所高级合伙人姚志斗律师认为:原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,为有效合同。合同签订后,原告依约向被告支付了部分购房款,履行了合同约定的义务,被告未按照合同约定为原告办理房地产证,并且将涉案房产抵押给他人,且包括涉案商铺在内的商铺因为其他纠纷被本院查封,致使原告的合同目的不能够实现,在此被告构成违约,应当依法承担违约责任。本案争议的焦点是,1、原告请求依法解除合同理由是否成立?2、原告请求被告支付已付房款一倍的赔偿款理由是否成立?对于第一个争议焦点,在原告与被告签订《商铺买卖合同》时,被告已经将包括涉案商铺在内的商铺抵押给了他人,被告未提交证据证明其已经通知原告,属于故意隐瞒所出售的房产已经抵押的事实,并且因被告案涉其他纠纷,涉案房产也被法院查封,至今未解封,被告未按照合同约定的期限为原告办理涉案铺位的房地产证,以致于原告的合同目的无法实现,原告请求解除原告和被告签订的《商铺买卖合同》,理由成立。对于第二个争议焦点,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定,本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。虽然该商铺已经办理了被告名下的房地产证,但被告在将涉案商铺进行分割后,再行向原告等出售,是属于房地产开发企业向社会销售房产的行为,应当适用上述司法解释。被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,向原告出售涉案的商铺,并且注销抵押登记后,随即又将所售房产进行抵押,以致于抵押现在仍未解除,致使原告的合同目的不能实现。原告要求被告支付已付购房款一倍的赔偿责任,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致合同解除或者合同目的不能实现的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。在此,被告在和原告签订《商铺买卖合同》时已将包括涉案房产在内的维富大厦4层商场A房抵押给他人,且未提交证据证明已经告知了原告,之后在注销抵押后几日内又将该房产抵押给他人,以致于原告的合同目的不能够实现。故原告要求被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任,理由成立。

法院判决:一、解除原告与被告之间签订的《商铺买卖合同》。二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告返还所交纳的购房款、律师费、公证费以及综合税费共计人民币331680元。三、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付赔偿款人民币322500元。四、驳回原告的其它诉讼请求。

如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 
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